구분소유적 공유관계에 있는 토지의 공유자들이 그 토지 위에 각자 독자적으로 별개의 건물을 소유하면서 그 토지 전체에 대하여 저당권을 설정하였다가 그 저당권의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 달라지게 된 경우, 법정지상권의 성립하게 된다.

또한, 재판상 자백의 취소의 경우, 진실에 반한다는 사실에 대한 증명을 자백사실이 진실에 반함을 추인할 수 있는 간접사실의 증명에 의하여도 가능하며, 자백이 착오로 인한 것임을 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 지의 여부는 한정적으로 법정지상권이 성립한다.

뿐만 아니라, 토지에 관한 저당권 설정 당시 토지 소유자에 의하여 그 지상에 건물이 건축 중이었던 경우, 법정지상권이 인정되기 위한 건물의 요건 및 그 건물이 미등기이더라도 법정지상권이 성립하게 된다.

그러나, 미등기건물을 대지와 함께 매수하였으나 대지에 관하여만 소유권이전등기를 넘겨받고 대지에 대하여 저당권을 설정한 후 저당권이 실행된 경우와 미등기건물을 대지와 함께 매도하였으나 대지에 관하여만 매수인 앞으로 소유권이전등기가 경료된 경우, 관습상의 법정지상권이 성립하지 않는다.

대법원 2002. 6. 20. 선고 2002다9660 전원합의체 판결에 따르면,

법정지상권은 저당권 설정 당시에 동일인의 소유에 속하는 토지와 건물이 저당권의 실행에 의한 경매로 인하여 각기 다른 사람의 소유에 속하게 된 경우에 건물의 소유를 위하여 인정되는 것이므로,
미등기건물을 그 대지와 함께 매수한 사람이 그 대지에 관하여만 소유권이전등기를 넘겨받고 건물에 대하여는 그 등기를 이전 받지 못하고 있다가,

대지에 대하여 저당권을 설정하고 그 저당권의 실행으로 대지가 경매되어 다른 사람의 소유로 된 경우에는, 그 저당권의 설정 당시에 이미 대지와 건물이 각각 다른 사람의 소유에 속하고 있었으므로 법정지상권이 성립될 여지가 없다.

관습상의 법정지상권은 동일인의 소유이던 토지와 그 지상건물이 매매 기타 원인으로 인하여 각각 소유자를 달리하게 되었으나 그 건물을 철거한다는 등의 특약이 없으면 건물 소유자로 하여금 토지를 계속 사용하게 하려는 것이 당사자의 의사라고 보아 인정되는 것이므로

토지의 점유·사용에 관하여 당사자 사이에 약정이 있는 것으로 볼 수 있거나 토지 소유자가 건물의 처분권까지 함께 취득한 경우에는 관습상의 법정지상권을 인정할 까닭이 없다 할 것이어서,

미등기건물을 그 대지와 함께 매도하였다면 비록 매수인에게 그 대지에 관하여만 소유권이전등기가 경료되고 건물에 관하여는 등기가 경료되지 아니하여 형식적으로 대지와 건물이 그 소유 명의자를 달리하게 되었다 하더라도 매도인에게 관습상의 법정지상권을 인정할 이유가 없다.

⦿ 울산지방법원 경매사건 2019타경19230

이 매각물건은 울산 울주군 웅촌면 고연리 997외 1필지 토지면적 935㎡(282.8평)으로 건물은 매각에서 제외된 경매물건이다. 이번 2차 입찰기일은 오는 2021년 01월 26일 오전 10시이다.

감정가는 3억464만원으로 이번 2차 입찰기일 최저매각가격은 2억1천324만8천원(70%) 이며, 입찰보증금은 2천132만4천800원 이다.

본 건은 채권자 경남은행이 2020.07.09.자 보정서에 법정지상권 성립하지 않는다고 주장하나 법정지상권 성립여부 불분명한 물건이다

본 건 매각에서 제외된 지상건축물에 대한 건축물대장을 열람해 보았으나 건축물대장이 없으며, 현 소유자 문 모씨가 매맹 의한 소유권이전등기와 같은 날, 양산농협에서 토지(전부)에 대한 근저당과 함께 지상권설정등기를 한 것으로 보아 근저당설정 당시에는 지상에 건축물이 없었던 것으로 분석된다.

이 처럼 법정지상권이 성립하지 않게 되면 본 건축물의 임차보증금 역시 매수인이 인수하는 부담이 없게 된다.

법정지상권의 기본적인 성립요건은 최선순위 근저당이나 가압류 당시에 건물이 있었는지 건물의 소유자는 토지 소유자와 일치 하였는지를 확인하여야 한다. 기본적인 조사 방법은 등기부, 건축물대장, 건축허가일시, 재산세 과세 대장을 통한 자료조사와 탐문 조사가 있다. 법원경매공고 자료를 보면, 매각에서 제외되는 건물에 대한 구체적 자료가 없으므로, 일반론적인 방법으로 소유자동일성, 건축시기의 조사가 필요하다.

▲  김영국 소장

자료제공 ; 울산지방법원 매수신청대리 등록인

대성경매공인중개사사무소 소장 김 영 국

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